La Legge di Bilancio 2025 apporta diverse novità sul mercato immobiliare ed edilizio, con particolare interesse per la proroga delle detrazioni fiscali, pur entro nuovi limiti.
Proviamo a riepilogare che cosa cambia (e cosa no), e quali sono i riflessi di tali novità sugli investitori nel mattone.
SUPERBONUS
Cominciamo dal bonus edilizio più ricco, il Superbonus.
Il beneficio fiscale è ora fruibile solo se entro il 15 ottobre 2024 sono state presentate: la CILA (Comunicazione inizio lavori asseverata); la delibera condominiale per l’esecuzione dei lavori e l’istanza per il titolo abilitativo per la demolizione e la ricostruzione.
Rimane inteso che gli interventi che rientrano nel perimetro dei lavori sono distinti in: interventi trainanti (isolamento termico, lavori antisismici, sostituzione degli impianti di climatizzazione) e in interventi trainati (efficientamento energetico, barriere architettoniche, installazione di impianti fotovoltaici e infrastrutture per la ricarica dei veicoli elettrici).
Cambiano, inoltre, le aliquote di detrazione, che vengono ridotte rispetto a quelle in vigore negli scorsi anni: per le spese sostenute nel 2025, l’aliquota passa dal 70% al 65%, dando così seguito al décalage avviato dal 2023, quando l’agevolazione era del 110%.
Ricordiamo che il ministro dell’Economia e delle Finanze, Giancarlo Giorgetti, ha già ribadito che dal 2026 il Superbonus sarà definitivamente cancellato, rendendo così il 2025 l’ultimo anno utile per avvalersi di questa misura di riqualificazione del patrimonio immobiliare.
BONUS RISTRUTTURAZIONI
Ad essere confermato è stato anche il Bonus Ristrutturazioni, anche se in misura ridotta rispetto al passato. L’aliquota di detrazione è infatti pari al 50% solo per l’abitazione principale. Per tutte le altre abitazioni successive alla prima, invece, l’aliquota è scesa al 36%. Il massimale di spesa è ribadito in 96.000 euro.
La detrazione è destinata a scendere nel 2026 e nel 2027 al 36% anche per le abitazioni principali, mentre per le altre abitazioni diminuirà al 30%.
ECOBONUS
Aliquote identiche sono in vigore per le detrazioni sugli interventi di efficienza energetica (Ecobonus) e per quelle sugli interventi di riduzione del rischio sismico (Sismabonus). Le aliquote sono infatti ora pari al 50% per le abitazioni principali e al 36% per le altre unità immobiliari. I massimali di spesa non subiscono invece modifiche rispetto a quelle in vigore negli anni precedenti.
Anche in tale ipotesi, le detrazioni scenderanno nel 2026 e nel 2027 al 36% per le abitazioni principali, e al 30% per le altre.
BONUS MOBILI
Trova conferma anche per il 2025 il Bonus Mobili, prorogato senza modifiche significative. L’aliquota di detrazione fiscale rimane dunque al 50%, mentre il limite di spesa detraibile è pari a 5.000 euro, da ricondursi a un’abitazione su cui sia effettuata almeno una manutenzione straordinaria.
Ricordiamo che l’agevolazione si applica a: mobili nuovi; grandi elettrodomestici nuovi di classe energetica non inferiore alla classe A per i forni, classe E per le lavatrici, le lavasciugatrici e le lavastoviglie, classe F per i frigoriferi e i congelatori.
BONUS ELETTRODOMESTICI
Se i bonus fiscali di cui sopra rappresentano una conferma con rimodulazione di benefici fiscali già esistenti nel nostro ordinamento, il Bonus Elettrodomestici rappresenta invece una novità, sotto forma di contributo ai consumatori finali per l’acquisto di elettrodomestici ad alta efficienza energetica.
Il contributo è erogato nella misura pari al 30% del costo dell’elettrodomestico, fino a un massimo di 100 euro per ciascun acquisto, elevabile a 200 euro per le famiglie che hanno un ISEE inferiore a 25.000 euro.
MUTUI PER LA PRIMA CASA
Viene rifinanziato il Fondo di garanzia per la prima casa, riconosciuto per l’accesso al credito da parte delle giovani coppie o dei nuclei familiari monogenitoriali con figli minori, da parte dei conduttori di alloggi di proprietà degli Istituti autonomi per le case popolari, comunque denominati, oltre che dei giovani che non hanno compiuto 36 anni.
Viene esteso da uno a due anni il periodo di tempo previsto per l’alienazione degli immobili, utile per conservare il beneficio dell’aliquota agevolata del 2% relativa all’imposta di registro per l’acquisto della prima casa.
COSA CAMBIA PER GLI INVESTITORI IMMOBILIARI
Riepilogate le principali novità che la Legge di Bilancio 2025 ha apportato sul mercato immobiliare ed edilizio, possiamo criticamente cercare di comprendere che cosa cambia per gli investitori.
Un primo riflesso deriva dall’evidenza che la differenziazione delle aliquote di detrazione tra prima casa e altri immobili si fa non certo marginale, richiedendo ulteriore accortezza nella definizione delle strategie di investimento nel settore immobiliare.
Per gli investitori che operano sugli immobili diversi dalla prima abitazione, infatti, si prospetta la già rammentata riduzione dei benefici fiscali. Come abbiamo visto, il Bonus Ristrutturazioni subisce un taglio importante al 36% rispetto al 50% previsto per le prime case, con un divario di 14 punti percentuali che costituisce un costo aggiuntivo per chi investe in immobili da mettere a reddito o da rivendere. Lo scenario previsto è peggiorativo ulteriormente nel biennio 2026-27, quando l’aliquota scenderà al 30%.
Anche l’Ecobonus e il Sismabonus seguono lo stesso schema, con aliquote differenziate per abitazioni principali e altre unità immobiliari: un gap che impatta soprattutto sugli investitori che puntano alla riqualificazione energetica o al miglioramento sismico dei portafogli immobiliari. In relazione al Superbonus, rileviamo come il 2025 sia l’ultimo anno utile di fruizione e come, dunque, i prossimi mesi costituiranno l’ultima finestra temporale per chi desidera sfruttare questa agevolazione, pur con aliquote ridotte rispetto al passato.
Naturalmente, la contrazione delle agevolazioni non deve scoraggiare chi desidera investire nel mercato immobiliare. È tuttavia richiesta una visione ancora più organica nella propria strategia di investimento, con particolare attenzione alla necessità di riconsiderare i budget delle ristrutturazioni e con accorta valutazione della tempistica degli interventi, considerato che nel 2026-27 è stimata l’ulteriore riduzione delle aliquote.