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01/10

Le sfide dell’equity crowdfunding immobiliare: ritardi e altri rischi potenziali

Francesca Valdiserra

Vuoi investire in progetti immobiliari con piccoli capitali, ma non ti fidi dei ritardi e dei rischi inerenti all'operazione? Scopri le opportunità che l'equity crowdfunding può offrirti: quali strategie adottare per tutelare i tuoi investimenti, come la nostra piattaforma ti protegga con una due diligence rigorosa e procedure trasparenti.

Minimizzare i rischi e massimizzare i rendimenti è possibile se si è correttamente informati.

Quando parliamo di investimenti, e gli investimenti immobiliari tramite l’utilizzo di piattaforme crowdfunding non fanno eccezione, esistono sempre fattori di rischio legati alla perdita parziale o totale del capitale. Questo è il primo aspetto che ogni investitore, qualunque sia il suo approccio e la sua propensione al rischio deve sempre tener presente.


Ma cos’è il crowdfunding immobiliare?

Lo spieghiamo in dettaglio in vari articoli del nostro blog, ma in estrema sintesi investendo in progetti immobiliari tramite piattaforme di crowdfunding immobiliare consente agli investitori di partecipare a progetti immobiliari con capitali inferiori rispetto agli investimenti tradizionali. Vi sono progetti dove il ticket minimo è di soli mille euro con un ritorno potenziale dell’investimento maggiore rispetto a molti investimenti obbligazionari o titoli di stato, permettendo di diversificare il proprio portafoglio di investimento in una asset-class che fino a poco tempo fa era riservata ad investitori capaci di immobilizzare grandi capitali.


Autorizzazione CONSOB e Banca d’Italia: vogliamo ricordare al lettore che Brick Up, ha recentemente ottenuto l'autorizzazione a operare come gestore di portali di crowdfunding dalla CONSOB e dalla Banca d’Italia ai sensi del Regolamento (EU) 2020/1503, il che garantisce una maggiore tutela per gli investitori. 


Successi di operazioni immobiliari e restituzioni:

- 3 milioni raccolti: Abbiamo raccolto circa 3 milioni di euro per finanziare 4 progetti immobiliari.

- Restituzione agli investitori: due dei quattro progetti sono già stati completati con successo e abbiamo restituito il capitale investito ai nostri clienti investitori con ritorni molto positivi.


Ma…
c’è sempre un “ma” in ogni aspetto della nostra vita, e gli investimenti di crowdfunding immobiliare non fanno eccezione.

Non è inusuale incappare, a fronte di tantissime opportunità andate a buon fine, anche in esperienze negative. Navigando tra le recensioni online, per comprendere i fattori più critici facendo anche tesoro delle esperienze negative altrui per anticipare i problemi si può incappare in esperienze tipo questa:





Ma come mai? Da cosa possono nascere tali situazioni?

Possono essere diverse le casistiche, proviamo a farne un elenco delle situazioni più probabili:

- errata valutazione progetto:
è fondamentale per una piattaforma di crowdfunding immobiliare possedere competenze avanzate nell'analisi dei progetti. Questo è essenziale poiché la piattaforma offre opportunità di investimento nel settore immobiliare, dove una corretta valutazione dei progetti rappresenta una delle chiavi per il successo. In un mercato frammentato come quello italiano, caratterizzato da forti variazioni di prezzo al metro quadro tra diverse aree, è indispensabile comprendere a fondo le dinamiche locali. La capacità di cogliere le differenze anche tra vie o comuni confinanti permette di identificare i progetti più solidi e ridurre i rischi legati agli investimenti, garantendo così una gestione ottimale delle opportunità finanziarie proposte agli investitori.

- ritardi nello sviluppo del progetto: le operazioni immobiliari possono incontrare ritardi dovuti a fattori burocratici e a permessi amministrativi, oppure imprevisti nel cantiere non valutabili in fase preliminare di progetto. È estremamente importante che lo sviluppatore immobiliare possa vantare esperienza nel campo e una struttura in grado di gestire al meglio determinate situazioni. Esempi di queste possono variarie dal semplice ritardo nel rilascio del permesso di costruire o delle varie autorizzazioni come quella paesaggistica, fino al reperimento di maestranze e di materie prime. Pensiamo ad esempio ai recenti problemi causati dall’effetto Superbonus nella ricerca di risorse umane o per l’esplosione del prezzo delle infrastrutture necessarie per l’avviamento di un progetto come ponteggi o delle materie prime. Queste variabili estremamente impattanti possono arrivare ad inficiare completamente il business plan iniziale che ha garantito la bontà del progetto. Per mitigare questo rischio è imprescindibile stressare il business plan ben oltre la semplice voce “imprevisti”. Brick Up, nel corso della sua indagine sul progetto, redige uno stress test per osservare il tasso di resilienza del progetto proposto.

- cambiamenti macroeconomici: il real estate risente in modo importante delle politiche sul credito adottate dalle banche centrali: un periodo di tassi di interesse elevati causa a sua volta difficoltà da parte degli istituti di credito nell’erogazione dei mutui, causando a catena una stasi del mercato. Per fare un altro esempio, crisi economiche come quella scatenatasi tra il 2008 e il 2011, impoveriscono i lavoratori e bloccano il mercato immobiliare.

- salute finanziaria della società sviluppatrice: la gestione dei flussi di cassa è un elemento fondamentale, spesso decisivo per raggiungere il traguardo stabilito.
Diverse imprese falliscono proprio per incapacità di gestire le finanze, per cui diventa molto importante valutare l’esperienza dell’offerente nella gestione di sviluppi analoghi e la solidità finanziaria dell’impresa che propone il progetto.

- ritardi nei rogiti: per poter procedere all’exit, è necessario che i proponenti dell’iniziativa abbiano la liquidità necessaria per poter restituire il capitale e remunerare gli investitori. Ciò significa che gli acquirenti degli immobili devono procedere alla chiusura degli atti notarili che ne trasferiscono la proprietà, saldando quanto dovuto. In caso di ritardo di tale processo, è abbastanza normale e fisiologico che ritardi si ribaltino anche sull’investitore.


Come tutelarsi da questi problemi?

Affidare i propri risparmi, nella speranza di avere un maggior ritorno sull’investimento è spesso una grande opportunità che comporta però dei rischi. Questa è una regola che vale per qualunque tipologia d’investimento: che sia un investimento azionario, obbligazionario, bond o titoli di stato.

Nel caso dell’investimento immobiliare via crowdfunding, il primo suggerimento è comprendere bene le modalità di valutazione dei progetti da parte delle piattaforme stesse che li propongono. Nel caso di Brick Up il processo è complesso e articolato proprio perchè la condizione principale per operare in questo settore è creare la fiducia con chi decide di allocare i propri risparmi per ottenere una rendita che migliori il benessere per se stessi o la propria famiglia. Oltre a rispettare tutti i dettami legali e aver ottenuto l'autorizzazione da parte di CONSOB e Banca d’Italia, proviamo a metterci del nostro:

Brick Up ha implementato un sistema di due diligence molto rigoroso per valutare i progetti prima di proporli agli investitori. Il processo avviene in due fasi: 

1. la prima è una valutazione preliminare interna da parte del team della piattaforma, il quale vanta un’esperienza trentennale nel campo immobiliare, che analizza numeri, metriche e documenti presentati dall'imprenditore. Viene elaborato un punteggio in base a criteri prestabiliti, come la competenza finanziaria e l'accuratezza del business plan. 

2. La seconda fase prevede un controllo indipendente
ancora più approfondito, condotto da un valutatore esterno certificato RICS che analizza dettagli tecnici e legali del progetto. Solo dopo questa doppia valutazione, dopo l’approvazione definitiva da parte del consiglio di amministrazione, il progetto viene reso pubblico agli investitori. 


Brick Up ha scelto di utilizzare diverse clausole volte a tutelare gli investitori e mitigare il rischio dell’operazione immobiliare:

- la clausola di liquidation preference garantisce agli investitori il recupero prioritario del capitale in caso di liquidazione o vendita dell'asset, offrendo una maggiore sicurezza rispetto ad altri azionisti.

- La clausola di riacquisto fornisce un meccanismo di uscita per gli investitori, consentendo loro di vendere le quote a un prezzo prestabilito, spesso garantendo almeno il recupero del capitale o un rendimento minimo.

- Infine, la clausola di covendita (tag-along) permette agli investitori di minoranza di vendere le loro quote alle stesse condizioni del socio di maggioranza, proteggendoli da situazioni in cui resterebbero legati a nuovi proprietari senza possibilità di uscita.


Quali strategie per tutelarsi?

Scegliere il partner giusto. La scelta del partner è cruciale per il successo dell'investimento. La nostra piattaforma collabora solo con promotori e imprenditori affidabili e di provata esperienza. Prima di proporre un progetto agli investitori, conduciamo una due diligence rigorosa, che include l’analisi approfondita dei documenti finanziari, dei business plan, e della capacità tecnica ed economica del partner. Questo processo consente di ridurre il rischio di ritardi o fallimenti dei progetti, proteggendo così i capitali investiti. Scegliere un partner qualificato è una delle strategie più efficaci per ridurre i rischi legati all'investimento.

Diversificazione del portafoglio e consapevolezza dell’investitore. Come in qualsiasi settore, diversificare è una regola fondamentale per ridurre i rischi. Investire in più progetti immobiliari anziché concentrarsi su uno solo permette di bilanciare eventuali perdite o ritardi di altri progetti, che come visto possono fisiologicamente capitare indipendentemente dalla maniacale applicazione delle norme di tutela degli investitori.
Se un progetto dovesse incontrare difficoltà, le perdite possono essere compensate da altri investimenti che performano meglio.
Ulteriore elemento fondamentale è la conoscenza dello strumento da parte dell’investitore, il quale, almeno a grandi linee, deve conoscere gli elementi fondamentali di un prodotto finanziario per poterlo integrare nella propria strategia di investimento.


Conclusioni.
Investire nell’equity crowdfunding immobiliare offre grandi opportunità, ma come ogni investimento comporta dei rischi, anche semplici disagi legati ai ritardi nei progetti. Per minimizzare tali rischi, è fondamentale scegliere con attenzione la piattaforma alla quale affidarsi e diversificare i propri investimenti, sia per tipologia che per area geografica. La Brick Up lavora costantemente per offrire strumenti di tutela e progetti rigorosamente selezionati.



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