Affitti brevi: un’opportunità concreta oltre il turismo, ne parliamo assieme a TheOwner.Club, realtà bolognese che nel suo quotidiano opera in questo settore specifico.
Gli affitti brevi continuano a rappresentare una delle formule più interessanti per chi investe nel settore immobiliare. I vantaggi sono noti: maggior redditività rispetto agli affitti tradizionali, pagamenti anticipati e garantiti, e massima flessibilità nella gestione dell’immobile.
Oltre al turismo, esistono altre nicchie di domanda in forte crescita. Il settore business, ad esempio, sta diventando sempre più rilevante: nel 2024 Bologna ha ospitato 49.000 persone per 77 eventi MICE (Meeting, Incentive, Conference, Exhibitions). Un’altra esigenza in espansione è quella legata alla mobilità sanitaria: in città come Bologna, appartamenti vicini a ospedali come il Sant’Orsola sono molto richiesti da pazienti e accompagnatori per soggiorni temporanei.
Spesso si pensa che solo il centro storico sia adatto agli affitti brevi, ma anche la prima periferia urbana può offrire ottimi ritorni. A Bologna, ad esempio, il quartiere Navile (che include la Bolognina) rappresenta oltre l’11% degli alloggi Airbnb in città. Prezzi d’acquisto più accessibili e concorrenza più bassa rendono queste zone molto interessanti per nuovi investimenti.
Infine, per molti piccoli proprietari, la tranquillità di una gestione senza morosità e la possibilità di avere la casa libera quando serve sono motivazioni forti quanto, se non più, del ritorno economico.
Affitti brevi e turistificazione: tra norme, realtà e percezioni.
Negli ultimi anni molte città hanno registrato una forte crescita degli affitti brevi, con conseguenze come l’aumento dei canoni per i residenti e la riduzione dell’offerta abitativa stabile. Per contrastare questo fenomeno – noto come turistificazione – sono stati introdotti diversi interventi normativi, tra cui:
- Registrazione obbligatoria degli immobili: già prevista con SCIA o autocertificazione, oggi è necessario ottenere, oltre al CIR regionale, anche il CIN nazionale tramite il Ministero del Turismo;
- Tasse dedicate: l’imposizione fiscale resta invariata, con la cedolare secca al 21% (che sale al 26% dal terzo immobile) e la tassa di soggiorno, che in alcune città sta aumentando (a Bologna, ad esempio, passerà a 4€ dal 1° aprile 2025);
- Controlli sulle piattaforme: obbligatori da anni, con il divieto di pubblicare annunci senza il CIN.
Il dibattito sull’impatto degli affitti brevi sui canoni è acceso, ma va considerato che la pressione abitativa è influenzata anche da altri fattori: la crescente domanda da parte di studenti e lavoratori, la preferenza dei proprietari per affitti più flessibili e sicuri, e la diffusa paura di morosità nei contratti a lungo termine.
Per incentivare l’affitto stabile nei centri urbani, servirebbe più supporto per i piccoli proprietari, che cercano garanzie e serenità nella gestione. In questo senso, formule come l’affitto garantito con sublocazione, che offrono un canone fisso e una gestione professionale dell’immobile, rappresentano un possibile punto di equilibrio tra tutela del patrimonio abitativo e sostenibilità dell’investimento.
Affitti brevi dopo l’intervento normativo: un mercato a due velocità.
Le nuove normative introdotte per regolare gli affitti brevi hanno avuto impatti differenti a seconda del contesto geografico. Nelle località turistiche stagionali, come quelle balneari, si è registrata una diminuzione dell’offerta, dovuta sia alle complicazioni burocratiche sia all’incertezza normativa. Secondo i dati del Centro Studi Turistici per Assoturismo Confesercenti, nell’estate 2024 le località di mare italiane hanno segnato un -4,1% di pernottamenti rispetto all’anno precedente.
Diversa è la situazione nelle grandi città, dove la domanda rimane solida e la regolamentazione ha portato a una sorta di “selezione naturale”: chi operava in modo improvvisato è uscito dal mercato, mentre chi gestisce in modo professionale continua a ottenere buoni risultati. Secondo l’esperienza di TheOwner.Club, il mercato urbano – soprattutto a Bologna – tiene molto bene, con un’alta domanda costante anche nei periodi non stagionali. Dopo l’introduzione del CIN, nel febbraio 2025 si è registrato un calo dell’11% degli annunci nelle principali città italiane, ma l’interesse degli utenti è rimasto elevato, premiando operatori strutturati e trasparenti.
Lasciano i piccoli proprietari spaventati dalla burocrazia.
Le nuove normative hanno effettivamente dissuaso diversi piccoli investitori, preoccupati dalla complessità burocratica e dal rischio di sanzioni. Tuttavia, con una gestione corretta e il supporto di professionisti del settore, è ancora possibile ottenere ottimi rendimenti nel rispetto delle regole.
Un esempio significativo arriva da Bologna, dove con l’entrata in vigore della variante al Piano Urbanistico Generale (P.U.G.) tutti gli immobili destinati ad attività ricettive extra alberghiere devono ora ottenere una nuova destinazione d’uso urbanistica (B3). Inoltre, per gli immobili situati nel centro storico e in alcune aree limitrofe è stato introdotto un limite minimo di 50 mq di Superficie Utile (SU) per poter essere destinati ad affitto breve.
Questi cambiamenti hanno generato un certo allarmismo, alimentato da informazioni parziali o poco chiare. Molti proprietari temono che il cambio d’uso sia irreversibile o possa alterare la categoria catastale dell’immobile, quando in realtà si tratta di un aggiornamento urbanistico che non modifica la destinazione residenziale al catasto.
Secondo l’esperienza di TheOwner.Club, la situazione è gestibile con il giusto supporto tecnico: chi aveva già presentato la SCIA prima del 10 aprile 2024, ad esempio, non è soggetto alle nuove limitazioni. Inoltre, esistono soluzioni pratiche per affrontare l’iter del cambio d’uso senza ostacoli e con costi contenuti, permettendo ai proprietari di continuare a investire con tranquillità e in regola.
In realtà è ancora un ottimo investimento.
Nonostante le nuove regolamentazioni, l’affitto breve resta un investimento redditizio per chi lo gestisce con criterio. Nel 2024, il mercato degli affitti brevi in Italia ha generato un impatto sul PIL pari a 66 miliardi di euro, in crescita rispetto all’anno precedente. Le città con forte afflusso turistico e le località strategiche continuano a offrire ottime opportunità di guadagno.
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Abbiamo approfondito l’argomento assieme ai ragazzi di The Owner Club.
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Occorre quindi affidarsi a una gestione professionale.
Per superare gli ostacoli normativi e ottimizzare i rendimenti, molti proprietari si affidano a società di gestione professionale che si occupano di:
- Ottimizzazione delle tariffe per massimizzare le entrate;
- Gestione delle prenotazioni e della comunicazione con gli ospiti;
- Manutenzione e pulizia per garantire elevati standard di qualità;
- Conformità legale e fiscale per evitare problemi burocratici.
Oggi non basta più mettere casa su Airbnb e aspettare le prenotazioni: servono competenza, cura e visione. Secondo l’esperienza di TheOwner.Club, che gestisce oltre 10 proprietà tra affitto garantito e gestione in percentuale, affidarsi a professionisti del settore è la chiave per ottenere risultati concreti e duraturi.
Cosa viene offerto concretamente?
- Gestione completa: prenotazioni, comunicazione con gli ospiti, check-in/check-out, assistenza continua;
- Pulizie professionali, manutenzioni rapide e cura costante degli immobili;
- Piena conformità legale e fiscale, con sollevamento del proprietario da ogni onere burocratico;
- Possibilità di canone fisso mensile garantito, con gestione e rischi interamente a carico di TheOwner.Club.
Inoltre, grazie a convenzioni con interior designer, fotografi, videomaker e architetti, ogni appartamento viene trasformato in un progetto ricettivo unico, valorizzato e competitivo. A Bologna, TheOwner.Club rappresenta un punto di riferimento per chi vuole mettere a reddito il proprio immobile in modo serio, sicuro e professionale.
In definitiva, investire negli affitti brevi resta un’opportunità redditizia, a patto di conoscere le normative e gestire la proprietà con metodo e qualità.