Perché gli sviluppatori immobiliari più evoluti usano l’equity crowdfunding per ridurre i mezzi propri bloccati, non per sostituire il finanziamento bancario.
«Io con la banca lavoro bene». Lo dicono in molti tra chi sviluppa immobili, ed è vero, ma quel capitale messo di tasca propria, anche quando è denaro che già si possiede, ha un costo che pochi mettono in conto.
Proprio su questo costo, e non in concorrenza con il mutuo, agisce l’equity crowdfunding: uno strumento spesso scambiato per una semplice forma di credito quando in realtà la sua funzione è tutt’altra.
Per capirla, bisogna partire dalla struttura finanziaria di un progetto immobiliare.
Un’operazione immobiliare si regge di norma su due fonti distinte: il debito bancario, che ne copre una parte, e il capitale proprio dell’imprenditore.
L’apporto della banca, negli anni, si è progressivamente ridotto: il finanziamento copre raramente l’intero fabbisogno e arriva a fronte di garanzie e al termine di lunghe istruttorie.
Di fatto sul totale dei costi finanziabili, la banca interviene per poco più della metà e nemmeno in un’unica soluzione.
Una quota più contenuta, intorno al 20-30% del finanziamento, viene erogata al momento dell’acquisto del bene, mentre la parte più consistente, il restante 70-80%, si libera progressivamente in base allo stato di avanzamento dei lavori (SAL).
Una solida base di mezzi propri è quindi indispensabile per coprire le fasi iniziali dell’operazione, quando la banca finanzia ancora poco, ma è importante anche per un secondo motivo: è il primo elemento che l’istituto valuta e più quella base è robusta più l’istruttoria parte da una posizione favorevole.
Ed è questo il motivo per cui molti costruttori finiscono per coprire per intero la quota di capitale proprio con risorse personali: è l’approccio che si è sempre seguito e che in fondo continua ancora a funzionare.
Eppure questa abitudine ha un prezzo che quasi nessuno mette in conto: quanta liquidità personale resta bloccata in ogni operazione.
Quando l’intera quota di mezzi propri viene coperta con capitale personale, quel capitale resta immobilizzato su una sola operazione per tutta la sua durata e di conseguenza non può essere impiegato come apporto per un secondo progetto, non resta disponibile come riserva di liquidità e non contribuisce a rafforzare la posizione patrimoniale complessiva dell’impresa.
È questo il costo nascosto del denaro proprio, non compare in alcun conto economico eppure lo si paga comunque.
Per l’imprenditore che ha già costruito qualcosa di solido e desidera semplicemente raccoglierne i frutti, vincolare ogni risorsa su un’unica operazione significa rimandare il momento in cui quei frutti diventano davvero godibili.
Per chi ha ambizioni di crescita è spesso la ragione stessa per cui fatica a scalare: il progetto successivo resta sulla carta, perché il capitale necessario è ancora impegnato nel precedente.
E per chi preferisce muoversi con prudenza il costo coincide con il rischio di tenere tutto concentrato su una sola posizione, senza alcuna alternativa su cui ripiegare.
In tutti e tre i casi la questione di fondo è la medesima: e se quel capitale non dovesse immobilizzarlo unicamente l’imprenditore?
L’equity crowdfunding risponde esattamente a questa domanda andando a rafforzare il capitale dell’imprenditore.
Funziona così: su una piattaforma autorizzata, regolata in Italia dal Regolamento UE 2020/1503 e vigilata da CONSOB e Banca d’Italia, un gruppo di investitori sottoscrive quote della società che porta avanti l’operazione conferendo capitale di rischio.
La differenza decisiva è proprio questa: quel capitale non è debito ma patrimonializza l’impresa.
Anziché sovrapporsi al finanziamento bancario, l’equity crowdfunding agisce proprio sulla variabile che la banca osserva prima di concederlo, ossia la solidità dei mezzi propri.
L’imprenditore ottiene così la stessa base patrimoniale, talvolta persino più ampia, impegnando una quota inferiore di risorse personali e conservando il margine necessario per cogliere quelle opportunità che altrimenti sarebbe costretto a lasciar passare.
Ma il vantaggio non è solo finanziario. C’è un secondo aspetto che non riguarda quanto capitale entra ma chi lo porta. Aprire la società a nuovi soci non è una novità ma con l’equity crowdfunding i nuovi soci appartengono a una categoria differente dall’ordinario.
Se per rafforzare il capitale l’imprenditore scegliesse di far entrare nella propria compagine un socio tradizionale, quel socio pretenderebbe legittimamente di avere voce in capitolo: un posto al tavolo delle decisioni e un peso effettivo nella gestione.
Al contrario gli investitori che entrano tramite una raccolta in equity crowdfunding diventano soci titolari di diritti economici e informativi ma non amministrativi.
Partecipano quindi ai risultati dell’impresa e ricevono aggiornamenti sull’andamento del progetto mentre le decisioni gestionali restano saldamente in capo a chi conduce l’operazione.
Si ottiene così lo stesso rafforzamento patrimoniale derivante da un nuovo socio ma senza cedergli il controllo: sono più persone a sostenere l’intervento, non a governare l’azienda.
Una raccolta in equity crowdfunding comporta anche una ripartizione del rischio: il capitale dell’operazione non resta infatti in capo a un solo soggetto ma è suddiviso tra una pluralità di investitori, ciascuno coinvolto in proporzione alla propria quota. Per l’imprenditore questo significa una minore esposizione personale su una singola iniziativa.
A questo si aggiunge un ritorno di visibilità perché ogni campagna di crowdfunding porta con sé un’attività di marketing dedicata che propone l’iniziativa a un pubblico già orientato agli investimenti immobiliari e fa conoscere l’impresa ben oltre i suoi canali abituali.
Naturalmente tutto questo ha un prezzo ed è più alto di quello del debito bancario.
Il costo di una raccolta in equity corrisponde alla remunerazione che gli investitori si attendono di ricevere quando l’intervento raggiunge il suo termine.
Questo costo è superiore a quello del credito bancario e la ragione non è un tecnicismo ma la sostanza stessa del rapporto.
Il finanziamento bancario è assistito da garanzie reali a partire dall’ipoteca sull’immobile che è spesso accompagnata da fideiussioni personali o societarie. In caso di inadempimento la banca dispone di un bene su cui rivalersi quindi il suo rischio è contenuto e proprio per questo può applicare un tasso più basso.
L’investitore in equity invece si espone al rischio pieno d’impresa senza alcuna garanzia sul capitale e di conseguenza è naturale che si attenda un rendimento più elevato poiché quello che mette in gioco è di gran lunga maggiore.
Va però fatta una precisazione. Se è vero che l’investitore in equity non ha garanzie reali sul proprio capitale, Brick Up prevede comunque alcune tutele a sua protezione come l’antergazione ai risultati, la liquidazione preferenziale e l’inserimento in statuto di particolari opzioni di vendita. Si tratta di tutele più leggere che riducono l’esposizione dell’investitore ma non annullano il rischio d’impresa.
Si aggiunge poi un secondo effetto che spesso pesa più del tasso stesso.
La capacità di un imprenditore di prestare fideiussioni alle banche non è infatti illimitata: ogni finanziamento garantito ne erode una parte fino a un tetto complessivo, il cosiddetto plafond fideiussorio.
Il capitale raccolto in equity invece non richiede alcuna garanzia perché chi investe mette a rischio il proprio denaro e non domanda fideiussioni.
Per la quota di fabbisogno coperta dalla raccolta in equity crowdfunding, e non più dal debito, l’imprenditore non impegna garanzie e conserva intatta la propria capacità per altre operazioni o per nuove linee di credito.
Ma a questo punto diviene spontanea una nuova domanda: per quali operazioni vale davvero la pena ricorrere all’equity crowdfunding?
L’equity crowdfunding non si adatta a ogni intervento allo stesso modo.
Il capitale di rischio, come si è visto, ha un costo atteso più alto del debito e raccogliere presso il pubblico comporta obblighi di trasparenza e di informazione da governare, oltre a tempi e costi operativi tutt’altro che trascurabili.
Stabilire se sia lo strumento giusto dipende dalla tipologia della singola operazione, dalla sua struttura finanziaria e dagli obiettivi di chi la promuove, più che dalle sue dimensioni e la valutazione deve essere affrontata caso per caso.
Lo strumento dà il meglio di sé quando serve a completare o a rafforzare la quota di mezzi propri di un’operazione già solida, affiancandosi al canale bancario senza pretendere di sostituirlo.
Debito bancario ed equity crowdfunding rispondono in definitiva a due esigenze differenti: il primo fornisce risorse a prestito mentre il secondo consolida i mezzi propri sui quali quel prestito andrà ad appoggiarsi.
Non sono strumenti alternativi ma sono complementari e l’imprenditore che continua a lavorare bene con la propria banca è spesso, proprio per questo, quello che si trova nelle condizioni migliori per utilizzarli insieme smettendo finalmente di pagare il costo nascosto del proprio capitale.
Debito bancario ed equity crowdfunding a confronto
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